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¿Tienes que seguir pagando tu vivienda si se destruyó en una catástrofe?

Por Jeanne Sahadi, CNN

Los incendios forestales, las inundaciones, los tornados y los huracanes pueden destruir tu casa, pero no tu hipoteca.

La cruda realidad es que, aunque vivas en una zona de desastre declarada por el gobierno federal —como las asoladas por los incendios forestales en el condado de Los Ángeles o las azotadas por los huracanes en Carolina del Norte y otros estados—, seguirás debiendo al banco lo que quede de tu préstamo, aunque tu casa ya no exista o sea inhabitable.

Sin embargo, existen algunos programas de ayuda relacionados con catástrofes que pueden reducir o suspender temporalmente el pago de tu hipoteca hasta un año y a veces más, dependiendo de tus circunstancias.

Esto es lo que debe saber.

El administrador aparece en el extracto de tu hipoteca y es el primer lugar al que debes llamar para informarte sobre tus opciones, que normalmente implican una forma de indulgencia de morosidad.

Los tipos de alivio hipotecario que un administrador puede proporcionar se regirán en parte por la entidad que respalda tu hipoteca o la mantiene en su cartera. Por lo general, se trata de un banco o de una agencia gubernamental (por ejemplo, Fannie Mae, Freddie Mac, la Administración Federal de la Vivienda, la Administración de Veteranos, etc.). Si no estás seguro de cuál es, tu administrador puede indicártelo.

Las normas específicas de elegibilidad para acogerse a la indulgencia por morosidad pueden variar en función de la entidad que posea o respalde tu préstamo, pero incluso si estabas en mora en tu préstamo antes del desastre, todavía se te puede conceder la indulgencia por morosidad. En el caso de Fannie Mae, por ejemplo, se espera que los administradores ofrezcan alivio a los prestatarios en casos de dificultades financieras, incluso si habían estado en mora antes del desastre, dijo Jenise Hight, vicepresidente de la política de riesgo de crédito unifamiliar de la agencia.

Normalmente, con un préstamo con garantía federal, es probable que te ofrezcan una indulgencia de entre 3 y 12 meses, durante los cuales se suspenderán o reducirán los pagos de la hipoteca.

Durante el periodo de indulgencia, no deberías estar sujeto a recargos por demora ni a procedimientos legales como la ejecución hipotecaria.

(Para los afectados por los incendios forestales de la zona de Los Ángeles, el gobernador de California, Gavin Newsom, anunció el 18 de enero que cinco grandes bancos —Bank of America, Citi, JPMorgan Chase, US Bank y Wells Fargo— ofrecerán automáticamente una moratoria de 90 días en las hipotecas que no impedirá nuevos alivios. También ofrecerán al menos 60 días de protección frente a nuevas ejecuciones hipotecarias o desahucios).

Si no llamas inmediatamente a tu administrador: comprueba las normas de la entidad que respalda tu préstamo, pero Fannie Mae también espera que los administradores de los préstamos que respalda ofrezcan automáticamente una indulgencia de morosidad durante 90 días si no han tenido noticias de un prestatario pero saben que la vivienda de esa persona se encuentra en una zona declarada de desastre grave por el presidente.

Durante ese período de 90 días, sin embargo, estos prestatarios deben tener como prioridad llamar a su administrador para explicar su situación y llegar a un acuerdo de indulgencia más largo.

“Es muy importante que el prestatario se ponga en contacto permanente con el administrador”, afirma Hight.

Seguirás debiendo el dinero correspondiente a los meses en que se suspendieron o redujeron tus pagos. Pero no necesariamente tendrás que pagar esos atrasos como una suma global cuando expire tu indulgencia de morosidad.

Es posible que puedas llegar a un nuevo acuerdo con tu administrador para distribuir los pagos atrasados a lo largo de un período de tiempo más prolongado.

“Todo depende de los hechos y circunstancias del prestatario”, dijo Hight. Por ejemplo, explicó, si tienes un trabajo y puedes hacer tus pagos regulares de la hipoteca, pero sólo necesitas más tiempo para pagar los atrasos, puedes ser capaz de elaborar un nuevo plan de aplazamiento o distribuir la cantidad que debes desde el período de indulgencia durante un cierto número de meses en la parte superior de tus pagos regulares.

O, si sigues teniendo problemas económicos y ni siquiera puedes hacer frente a los pagos normales después de la indulgencia, podrías negociar una modificación del préstamo con el administrador, lo que podría reducir tus pagos mensuales en adelante, ampliar el plazo del préstamo y distribuir los atrasos adeudados a lo largo de la nueva vida del préstamo.

Las normas que rigen la ayuda hipotecaria para los préstamos respaldados por Freddie Mac son similares. Y esa agencia señala que incluso si tu casa sobrevive después de un desastre, pero tu trabajo no, todavía puedes ser capaz de obtener la indulgencia.

Cuando una catástrofe externa pone patas arriba tu vida física y financiera, puede ser difícil pensar con claridad. Por eso, si necesitas ayuda para gestionar tu hipoteca y otros asuntos financieros relacionados con la catástrofe, puedes encontrar asistencia gratuita y experimentada.

Los prestamistas individuales y las entidades hipotecarias pueden ofrecerte los servicios de asesores de vivienda gratuitos. Y la Agencia Federal para la Gestión de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) y otras organizaciones de ayuda en catástrofes pueden dirigirte a socios de confianza en este campo.

Uno de estos grupos es Operation HOPE, que trabaja desde los centros de recuperación creados por FEMA y la Cruz Roja de Estados Unidos. También ofrece servicios en línea y a través de una aplicación móvil.

La persona que te atienda puede actuar como representante autorizado de terceros para negociar un acuerdo de indulgencia hipotecaria con tu administrador y ayudarte a rellenar las solicitudes necesarias y obtener copias de los documentos destruidos.

En catástrofes anteriores en las que ha trabajado el grupo, como el huracán Helene y los incendios de Maui, la Operation HOPE ha constatado que los prestamistas suelen tomar una decisión sobre la indulgencia en un plazo de 48 a 72 horas, según Lance Triggs, presidente de operaciones de programas de la organización. Ese plazo coincide con una declaración enviada a CNN por Chase Home Lending, por ejemplo: “Una vez que un cliente solicita indulgencia por desastre, las solicitudes se revisan dentro de 2 días hábiles y las protecciones se establecen de inmediato”.

Operation HOPE también puede ayudarle a negociar con otros acreedores y ayudarle con las complejidades de conseguir el dinero del seguro.

“Históricamente, nos encontramos con que al menos el 40% de las personas [con las que hemos trabajado después de un desastre están] infraaseguradas o no están aseguradas”, dijo Triggs.

Si tu póliza de seguro de vivienda se canceló justo antes de la catástrofe, la Operation HOPE puede ponerse en contacto telefónico con tu antigua aseguradora para ver si pueden restablecerla con carácter retroactivo o ponerte en contacto con otros recursos para tratar de cubrir la carencia.

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