Comprar una casa en EE.UU. se ha vuelto complicado, sobre todo para los hispanos. Estos son los motivos

Por Ione Molinares y Mauricio Torres, CNN en Español

Alexander Suárez ya ha repetido el mismo proceso al menos 15 veces, en Maryland, Virginia y Washington: otra casa que le gusta, otro vecindario atractivo, pero también otra posibilidad de compra que se complica a la hora de hacer cuentas.

El hombre ya tiene más de dos meses buscando vivienda, una odisea que se dificulta porque no hay muchas casas a la venta que estén al alcance de sus capacidades y la actual subida de las tasas de interés hace aún más complicada la ecuación.

“Yo al principio calificaba con el interés original, pero cada vez lo van subiendo más”, lamenta Alexander, originario de Colombia y quien lleva 26 años viviendo en Estados Unidos, donde ya es ciudadano.

Después de más de dos décadas en el país, se propuso comprar casa con la intención de tener más espacio y acomodar a sus hijos mayores que aún no están listos para hacer su propia búsqueda. Sin embargo, las cosas han resultado mucho más complejas de lo que había imaginado. Y no está solo.

La crisis de vivienda es uno de los desafíos que hoy enfrenta la economía de Estados Unidos, alimentado por diversos factores, mientras se aproxima la fecha para las elecciones de mitad de mandato previstas para el 3 de noviembre.

Las dificultades para acceder a una casa conviven con varias paradojas. Después de que por años el mercado favoreció a los vendedores con un número reducido de casas a la venta, ahora los compradores tienen más oportunidad de escoger y establecer los términos de la negociación. En agosto, había 58% más vendedores que compradores, la mayor brecha registrada desde 2013, cuando la firma de bienes raíces Redfin comenzó a recolectar estos datos.

Esto debería ser suficiente para mantener saludable al sector, pero no es así.

Durante la pandemia de covid-19, los intereses para préstamos hipotecarios se desplomaron hasta el 2,65%, lo que alentó a los compradores. Pero, al mismo tiempo, el bajo inventario hizo que los precios de las casas subieran exponencialmente.

Por un tiempo, el mercado favoreció a los vendedores porque algunos propietarios que compraron con intereses bajos prefirieron quedarse en sus viviendas por un periodo más largo del promedio de cinco a siete años, debido a la posterior subida de tasas en los préstamos hipotecarios, y esto redujo la disponibilidad de inmuebles.

Sin embargo, ahora la dinámica es diferente y reúne factores que presionan a quien quiere comprar: las tasas de interés superaron el 7% para el cierre del año —un fenómeno impulsado por la inflación, que a su vez tiene raíces comerciales e incluso geopolíticas— y los precios de las casas están al alza.

La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (NAHB, por sus siglas en inglés) estima que el precio de los hogares subió en 55% entre 2020 y 2025.

Todo esto se traduce en un aumento del pago mensual de una hipoteca, que en Estados Unidos típicamente se establece a 30 años. Por ejemplo, si una casa cuesta US$ 400.000 —cerca del promedio nacional—, la cuota inicial sería de US$ 20.000 —el 5% del total— y, con préstamo hipotecario a 30 años con un 7% de interés, un comprador pagaría ahora alrededor de US$ 2.500 mensuales solo en capital e intereses. En 2023, cuando el interés rondaba el 3,25%, la misma persona pagaba US$ 1.650.

Estas variaciones están afectando a potenciales compradores como Alexander, quien, con cada subida de las tasas, tiene que buscar una vivienda de menor precio porque deja de cumplir con las condiciones para los pagos mensuales.

Dentro de este panorama complicado, Carlos Manotas, el agente inmobiliario que asiste a Alexander en su búsqueda, ve que para los compradores hispanos se suma otro factor en contra, uno ligado al ambiente político que vive el país durante el segundo mandato presidencial de Donald Trump.

“El miedo sigue siendo la inmigración, que los tiene literalmente congelados. Los ciudadanos que quieren y pueden comprar prefieren esperar”, dice Carlos, en referencia al actual endurecimiento de la política migratoria.

Carlos señala que el 70% de sus clientes son hispanos y que en las últimas semanas ha visto cómo ha decrecido su interés en adquirir una vivienda. Además, cuenta que ha disminuido la rapidez de las ventas, cuando hasta hace un par de años bastaba con que publicara algunas fotografías con el anuncio de “disponible pronto” para que las ofertas de posibles compradores empezaran a llegar. Ahora, asegura, pueden pasar meses.

Un ejemplo es una de las casas que Carlos le mostró a Alexander, pues el inmueble ya tiene unos 90 días en el mercado.

“Ya el dueño está un poquito angustiado. Le bajó US$ 20.000 al precio y, sin embargo, no se ha vendido, a pesar de que la casa está totalmente remodelada”, detalla Carlos.

Los compradores inmigrantes, además, tienen menos opciones para acceder a préstamos cómodos. Al comienzo del actual mandato de Trump, el Departamento de Vivienda anunció que la Administración Federal de Vivienda (FHA) eliminó la asistencia para créditos para primeros compradores que no sean residentes permanentes. Esto afecta a varias categorías de inmigrantes, como aquellos que tienen pendiente una decisión sobre su asilo o los beneficiarios del programa de Acción Diferida para los Llegados en la Infancia (DACA).

A principios de año, la Asociación Nacional de Agentes Hispanos de Bienes Raíces (NAHREP) advirtió en un informe que las políticas migratorias de Trump estaban poniendo en peligro los avances de los hispanos en adquisición de vivienda, como que en 2025 se registraron 441.000 nuevos propietarios en este grupo poblacional, con lo que se alcanzó un récord de 10,2 millones.

El momento difícil que vive el mercado de la vivienda en Estados Unidos se refleja en un dato: el número de casas disponibles.

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, hay viviendas para satisfacer la demanda por 4,9 meses, el nivel más alto en una década. Sin embargo, en algunos estados el inventario sigue siendo insuficiente, lo que contribuye a que los precios permanezcan altos.

Otro dato: las visitas a inmuebles en venta han disminuido en 3% desde principios de año, señalan datos de Redfin y de la plataforma ShowingTime. En contraste, para esta época las visitas habían aumentado en 26%.

En su búsqueda, a Alexander le gustó una casa en Temple Hills, Maryland. Tiene un precio accesible y facilidad para acceder a vías principales, aunque no le convence que el primer piso, con sala, comedor y tres habitaciones, tenga un solo baño. Por ello, duda sobre si hacer una oferta o no.

Agentes inmobiliarios dicen que esa es otra tendencia en estos tiempos: a diferencia de otros años en los que había mejores precios y tasas de interés, compradores como Alexander tienen poco margen en sus presupuestos y se limitan ante el escenario de tener que hacer remodelaciones o arreglos. ¿La razón? Los materiales de construcción también se han encarecido, por lo que un potencial comprador prefiere una vivienda donde no tenga que invertir aún más para realizar ajustes.

La firma de remodelación Houzz and Homes advierte sobre una reducción del 37% al 35% en la actividad de remodelaciones y reparaciones, así como en la cantidad que las personas están dispuestas a invertir. El monto pasó de US$ 20.000 en 2025 a US$ 15.000 en 2026.

Frente a la situación, agentes como Carlos recomiendan, entre otras cosas, aprovechar el potencial de una vivienda explorando opciones como subarrendar, una alternativa que puede dar a los compradores un ingreso extra.

En la casa que le gustó a Alexander, el dueño acondicionó el sótano para que pueda funcionar como un apartamento independiente. Alexander dice que rentar ese lugar podría ayudarle mucho. Incluso, calcula que su pago mensual podría reducirse a la mitad.

“Ahí seguimos buscando, no hay que desesperar tampoco”, confía Alexander, quien está convencido de que el ambiente político es el responsable de que tanto él como otros ciudadanos estén batallando para comprar un nuevo hogar. Con eso en mente, con la esperanza de que la economía mejore y de que el Gobierno se tope con un “estate quieto”, irá a votar el próximo 3 de noviembre.

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